・池田山が格式ある高級住宅街になった歴史
・2026年最新の坪単価と地価データ
・「城南五山」とは？池田山の位置づけ
・池田山公園と邸宅街の街並み
・池田山が選ばれ続ける理由
アナリスト
品川区に、都内でも屈指の格式を誇る高級住宅街があることをご存じでしょうか。それが池田山（いけだやま）です。
池田山は、「城南五山」の中でも最高峰とされる邸宅街。備前岡山藩・池田家の屋敷跡という由緒を持ち、美智子上皇后の生家があったことでも知られています。品川・目黒に近い好立地でありながら、驚くほど静かで気品に満ちた街です。
この記事では、国土交通省の地価公示データ（2026年最新）をもとに、池田山の坪単価・街の成り立ち・資産価値を不動産アナリストの視点で読み解いていきます。
💡 本記事の価格dataは、国土交通省「地価公示」（2026年）をもとにしています。実際の取引価格は物件の条件により変動します。
池田山が格式ある高級住宅街になった歴史
池田山の格式は、その名前の由来にはっきりと表れています。
「池田山」という地名は、江戸時代にこの地にあった備前岡山藩・池田家の下屋敷に由来します。約2万坪ともいわれる広大な大名屋敷があり、その格式がそのまま街の名前と品格に受け継がれました。大名家の名がついた高級住宅街は、都内でも数えるほどしかありません。
美智子上皇后の生家がある街
池田山の名を一層高めているのが、美智子上皇后のご生家（正田家）がこの地にあったことです。皇室にゆかりのある街という事実が、池田山のブランド価値を確固たるものにしています。
明治以降、大名屋敷の跡地は実業家や政財界の要人の邸宅となり、格式ある邸宅街として発展しました。その落ち着いた品格は、今も大切に守られています。
アナリスト
2026年最新の坪単価と地価データ
それでは、池田山の実際の地価を見ていきましょう。
- 平均坪単価
約808万円/坪（245万円/㎡） - 前年からの変動率
+16.4%の上昇 - 品川区内での位置づけ
区内最高級エリアの一つ
2026年の池田山（東五反田）周辺の公示地価は、坪単価で約808万円。前年から+16.4%という高い上昇率を記録しています。当サイトで分析した松濤（720万円）を上回り、都心の高級住宅街に匹敵する水準です。
品川区全体の住宅地平均（約411万円）と比べても、池田山が突出して高いことが分かります。
「城南五山」とは？池田山の位置づけ
池田山を語るうえで欠かせないのが、「城南五山（じょうなんござん）」という言葉です。
城南五山とは、品川区から目黒区にかけての高台にある、5つの格式ある高級住宅街の総称です。江戸時代に大名屋敷や旗本屋敷が置かれた高台で、いずれも「山」がつく地名を持ちます。
- 池田山（備前岡山藩池田家の屋敷跡）
- 島津山（島津公爵邸があった）
- 花房山（外交官・花房子爵の別邸）
- 御殿山（江戸時代の景勝地）
- 八ツ山（品川駅近くの高台）
この5つの中でも、池田山は最もプレミアムな街と評されます。大名家の名を冠した格式、皇室ゆかりのブランド、そして街の静けさと美しさ。どれをとっても城南五山を代表する存在です。
池田山公園と邸宅街の街並み
池田山の魅力を象徴するのが、「池田山公園」です。
かつての池田家下屋敷の庭園跡を整備した区立公園で、高台から低地へと傾斜する地形を生かした本格的な回遊式庭園が広がります。都内とは思えない静寂と緑が、池田山の品格を今に伝えています。
- 大名屋敷跡ならではのゆとりある区画
- 回遊式庭園が美しい「池田山公園」
- 電線の地中化などで整えられた美しい景観
- 坂の多い高台で日当たり・眺望が良い
邸宅街は敷地にゆとりがあり、手入れの行き届いた庭木が続きます。派手さはありませんが、静かで凛とした佇まいこそが池田山の真骨頂です。
池田山が選ばれ続ける理由
備前岡山藩池田家の屋敷跡、美智子上皇后の生家という由緒。都内でも特別なブランド価値を持つ邸宅街です。
五反田・目黒・品川が徒歩や近距離でありながら、一歩街に入れば静寂に包まれます。利便性と落ち着きを両立できる希少な立地です。
高台に位置するため日当たりと風通しに恵まれ、地盤も安定しています。池田山公園の緑もあり、都心とは思えない住環境です。
電線の地中化などにより景観が保たれ、ゆとりある区画に上質な邸宅が並びます。街全体の品格が保たれています。
城南五山の最高峰という揺るぎないブランドと希少性から、資産価値は極めて安定。長く価値を保てるエリアです。
📌 池田山の推定資産価値（例）
ゆとりある邸宅として敷地70坪の物件でも、平均坪単価808万円で計算すると土地だけで約5億7,000万円規模。城南五山最高峰の格式が、この価格を支えています。
よくある質問（FAQ）
Q1. 池田山の地名の由来は何ですか？
江戸時代にこの地にあった備前岡山藩・池田家の下屋敷に由来します。大名家の名がそのまま街の名前となった、格式ある高級住宅街です。
Q2. 池田山は何区にありますか？
品川区東五反田にあります。JR・都営浅草線・東急池上線の五反田駅や、目黒駅からアクセスできる高台の高級住宅街です。
Q3. 城南五山とは何ですか？
品川区から目黒区にかけての高台にある、5つの格式ある高級住宅街（池田山・島津山・花房山・御殿山・八ツ山）の総称です。池田山はその中でも最高峰とされます。
Q4. 池田山は美智子上皇后ゆかりの街ですか？
はい。美智子上皇后のご生家（正田家）が池田山にあったことで知られています。皇室にゆかりのある街として、ブランド価値が高いエリアです。
池田山｜まとめ
📌 この記事のまとめ
- 池田山の2026年坪単価は約808万円（前年比+16.4%）
- 備前岡山藩池田家の屋敷跡に由来する格式
- 美智子上皇后の生家がある皇室ゆかりの街
- 城南五山の最高峰と評される邸宅街
- 好立地と静けさを両立し資産価値が安定
池田山の価値は、大名家・皇室にゆかりのある格式と、高台の静けさ・美しい街並みにあります。派手さはないけれど、凛とした品格を保ち続ける。それが城南五山最高峰・池田山の魅力です。
これまで分析してきた都心の高級住宅街とはまた違った、城南の格式ある邸宅街・池田山。ぜひ他のエリア分析記事と比べて、それぞれの街の個性を味わってみてください。
今回も最後までご覧いただきありがとうございました🙇♀️
▼ 参照リンク（一次情報）
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本記事は一般的な情報提供を目的としており、投資判断や不動産取引に関する助言を目的とするものではありません。掲載する地価・坪単価は国土交通省の公表データに基づく参考値であり、実際の取引価格は物件の条件により異なります。個別の不動産取引については、宅地建物取引士等の専門家にご相談ください。