・御殿山が景勝地として愛された歴史
・2026年最新の坪単価と地価データ
・城南五山の中での御殿山の位置づけ
・桜の名所と御殿山ヒルズ
・御殿山が選ばれ続ける理由
アナリスト
池田山・島津山に続いて紹介する城南五山のエリアが、御殿山（ごてんやま）です。品川駅にほど近い高台にありながら、江戸の昔から桜の名所・景勝地として愛されてきた由緒ある高級住宅街です。
徳川将軍家ゆかりの御殿があったことが地名の由来。今も緑豊かな高台に、格式ある邸宅と美術館が調和する落ち着いた街並みが広がっています。
この記事では、国土交通省の地価公示データ（2026年最新）をもとに、御殿山の坪単価・街の成り立ち・資産価値を不動産アナリストの視点で読み解いていきます。
💡 本記事の価格dataは、国土交通省「地価公示」（2026年）をもとにしています。実際の取引価格は物件の条件により変動します。
御殿山が景勝地として愛された歴史
御殿山の歴史は、江戸時代のさらに前、室町時代にまでさかのぼります。
「御殿山」という地名は、徳川将軍家の御殿（別邸）が置かれたことに由来します。高台から江戸湾を見渡せる景勝地で、将軍が鷹狩りや遊興のために訪れる特別な場所でした。江戸随一の桜の名所としても知られ、多くの人々が花見に訪れたと伝えられています。
大名下屋敷から邸宅街へ
江戸時代には仙台伊達藩をはじめとする大名の下屋敷が置かれました。明治以降、その跡地は皇族・華族・実業家の邸宅となり、格式ある邸宅街として発展。原六郎（明治の実業家）の邸宅跡は、後に品川区を代表する美術館へと姿を変えました。
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2026年最新の坪単価と地価データ
それでは、御殿山の実際の地価を見ていきましょう。
- 平均坪単価
約620万円/坪（188万円/㎡） - 前年からの変動率
上昇傾向が継続 - 品川区内での位置づけ
城南五山の高級エリア
2026年の御殿山（北品川）周辺の公示地価は、坪単価で約620万円と推定されます。池田山・島津山にはやや及ばないものの、城南五山らしい高い水準を保っています。品川駅至近という利便性が、この価格を支えています。
城南五山の中での御殿山の位置づけ
城南五山とは、品川区から目黒区にかけての高台にある5つの格式ある高級住宅街の総称です。御殿山はその一角を占めます。
- 御殿山（徳川将軍家の御殿・景勝地）
- 池田山（備前岡山藩・池田家の屋敷跡）
- 島津山（薩摩・島津公爵邸があった）
- 花房山（外交官・花房子爵の別邸）
- 八ツ山（品川駅近くの高台）
五山の中でも御殿山は最も品川駅に近い位置にあり、利便性の高さが特徴です。江戸の景勝地という歴史を持ちながら、現代の交通アクセスにも恵まれた、バランスの取れたエリアといえます。
桜の名所と御殿山ヒルズ
御殿山を象徴するのが、今も受け継がれる桜の名所としての姿と、緑豊かな街並みです。
江戸時代から花見の名所として知られた御殿山では、春になると美しい桜が咲き誇ります。また、旧原邸の庭園を活かした緑地や、御殿山ガーデン（御殿山ヒルズ）など、再開発による上質な環境も整っています。歴史と現代が調和した街並みが魅力です。
- 江戸から続く桜の名所
- 旧原邸ゆかりの美術館と庭園
- 御殿山ガーデンなど上質な再開発
- 品川駅至近の高台という好立地
大名下屋敷跡ならではのゆとりある区画に、格式ある邸宅と文化施設が調和しています。品川駅の近くとは思えない、静かで緑豊かな環境が御殿山の魅力です。
御殿山が選ばれ続ける理由
徳川将軍家の御殿があった景勝地という由緒。江戸の昔から特別な地として愛されてきた、格式ある邸宅街です。
城南五山の中で最も品川駅に近く、新幹線や空港へのアクセスも良好。利便性の高さは五山随一です。
江戸から続く桜の名所であり、旧原邸ゆかりの庭園など緑が豊か。高台ならではの落ち着いた住環境です。
美術館をはじめとする文化施設が身近にあり、知的で洗練された雰囲気が漂います。品格ある暮らしが実現します。
城南五山のブランドと品川駅至近の利便性から、資産価値は安定。将来性も期待できるエリアです。
📌 御殿山の推定資産価値（例）
ゆとりある邸宅として敷地60坪の物件でも、平均坪単価620万円で計算すると土地だけで約3億7,000万円規模。城南五山の格式と品川駅至近の利便性が、この価格を支えています。
よくある質問（FAQ）
Q1. 御殿山の地名の由来は何ですか？
徳川将軍家の御殿（別邸）が置かれたことに由来します。高台から江戸湾を見渡せる景勝地で、将軍が訪れる特別な場所でした。江戸随一の桜の名所としても知られていました。
Q2. 御殿山は何区にありますか？
品川区北品川3〜6丁目付近を指します。JR・京急線の品川駅からほど近い高台の高級住宅街で、城南五山の中でも品川駅に最も近いエリアです。
Q3. 御殿山は城南五山のどこに位置しますか？
城南五山の中で最も品川駅寄りに位置します。池田山・島津山とともに、大名や将軍家ゆかりの格式ある高級住宅街を形成しています。
Q4. 御殿山は桜の名所ですか？
はい。江戸時代から花見の名所として知られ、多くの人々が訪れました。今もその伝統を受け継ぎ、春には美しい桜を楽しめるエリアです。
御殿山｜まとめ
📌 この記事のまとめ
- 御殿山の2026年坪単価は約620万円（上昇傾向が継続）
- 徳川将軍家の御殿・景勝地に由来する歴史
- 城南五山で最も品川駅に近い利便性
- 江戸随一の桜の名所と文化施設が魅力
- 格式と利便性を両立し資産価値が安定
御殿山の価値は、将軍家ゆかりの格式と桜の名所という歴史、そして品川駅至近の利便性にあります。江戸の景勝地の面影を残しながら、現代の暮らしやすさも兼ね備えた城南五山のエリアです。
池田山・島津山とあわせて読むと、城南五山それぞれの個性がより深く見えてきます。ぜひ他のエリア分析記事もご覧ください。
今回も最後までご覧いただきありがとうございました🙇♀️
▼ 参照リンク（一次情報）
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免責事項
本記事は一般的な情報提供を目的としており、投資判断や不動産取引に関する助言を目的とするものではありません。掲載する地価・坪単価は国土交通省の公表データに基づく参考値であり、実際の取引価格は物件の条件により異なります。個別の不動産取引については、宅地建物取引士等の専門家にご相談ください。