・島津山が格式ある高級住宅街になった歴史
・2026年最新の坪単価と地価データ
・城南五山の中での島津山の位置づけ
・旧島津公爵邸と清泉女子大学
・島津山が選ばれ続ける理由
アナリスト
以前ご紹介した池田山と同じ「城南五山」に数えられる、もう一つの格式ある高級住宅街が島津山（しまづやま）です。
その名の通り、薩摩藩・島津公爵家の邸宅があったことに由来する、由緒正しい邸宅街。五反田駅からほど近い高台にありながら、驚くほど静かで品格ある街並みが広がっています。
この記事では、国土交通省の地価公示データ（2026年最新）をもとに、島津山の坪単価・街の成り立ち・資産価値を不動産アナリストの視点で読み解いていきます。
💡 本記事の価格dataは、国土交通省「地価公示」（2026年）をもとにしています。実際の取引価格は物件の条件により変動します。
島津山が格式ある高級住宅街になった歴史
島津山の格式は、その名前が示す通り、名門・島津家に由来します。
この地には、明治時代に薩摩藩主だった島津公爵家の本邸が置かれました。約2万坪ともいわれる広大な邸宅があり、その格式がそのまま街の名前と品格になりました。大名家の名を冠した高級住宅街という点で、池田山と並ぶ由緒を持ちます。
大名屋敷から邸宅街へ
島津公爵邸の跡地は、後に清泉女子大学のキャンパスとなり、周辺は実業家や政財界の要人が住む格式ある邸宅街として発展しました。高台の落ち着いた環境と、大名家ゆかりのブランドが、島津山の価値を確立したのです。
アナリスト
2026年最新の坪単価と地価データ
それでは、島津山の実際の地価を見ていきましょう。
- 平均坪単価
約830万円/坪（251万円/㎡） - 前年からの変動率
+16%前後の上昇 - 品川区内での位置づけ
池田山と並ぶ最高級エリア
2026年の島津山（東五反田）周辺の公示地価は、坪単価で約830万円と推定されます。前年から2桁の高い上昇率を記録しており、同じ城南五山の池田山（808万円）と並ぶ、品川区でも最高級の水準です。
城南五山の中での島津山の位置づけ
城南五山とは、品川区から目黒区にかけての高台にある5つの格式ある高級住宅街の総称です。島津山はその一角を占めます。
- 島津山（薩摩・島津公爵邸があった）
- 池田山（備前岡山藩・池田家の屋敷跡）
- 御殿山（江戸の景勝地・仙台藩下屋敷跡）
- 花房山（外交官・花房子爵の別邸）
- 八ツ山（品川駅近くの高台）
島津山は東五反田1・3丁目付近を指し、池田山と隣り合う位置にあります。どちらも大名家ゆかりの最高級エリアで、城南五山の中心的存在といえます。
旧島津公爵邸と清泉女子大学
島津山を象徴するのが、旧島津公爵邸を受け継ぐ清泉女子大学のキャンパスです。
島津公爵邸だった洋館は、鹿鳴館などを手がけた英国人建築家ジョサイア・コンドルの設計によるもの。現在は清泉女子大学の本館として使われ、歴史的建造物として大切に保存されています。緑豊かなキャンパスが、島津山の格調高い雰囲気を今に伝えています。
- コンドル設計の洋館が残る清泉女子大学
- 大名屋敷跡ならではのゆとりある区画
- 高台の閑静で緑豊かな住環境
- 五反田駅からのアクセスの良さ
邸宅街は敷地にゆとりがあり、手入れの行き届いた邸宅が並びます。繁華街の五反田駅から近いとは思えない、静かで凛とした佇まいが島津山の魅力です。
島津山が選ばれ続ける理由
薩摩・島津公爵家の邸宅があったという由緒。大名家の名を冠した、都内でも特別なブランド価値を持つ邸宅街です。
五反田・大崎・目黒が近い好立地でありながら、高台の邸宅街は静寂に包まれています。利便性と落ち着きを両立できます。
コンドル設計の洋館が残る清泉女子大学など、歴史的・文化的な環境が身近にあります。知的で落ち着いた街の雰囲気が魅力です。
高台に位置するため日当たりと風通しに恵まれ、地盤も安定しています。城南五山ならではの上質な住環境です。
城南五山の中心という揺るぎないブランドと希少性から、資産価値は極めて安定。長く価値を保てるエリアです。
📌 島津山の推定資産価値（例）
ゆとりある邸宅として敷地70坪の物件でも、平均坪単価830万円で計算すると土地だけで約5億8,000万円規模。城南五山の格式が、この価格を支えています。
よくある質問（FAQ）
Q1. 島津山の地名の由来は何ですか？
明治時代にこの地にあった薩摩藩・島津公爵家の本邸に由来します。大名家の名がそのまま街の名前となった、格式ある高級住宅街です。
Q2. 島津山は何区にありますか？
品川区東五反田1・3丁目付近を指します。JR・都営浅草線・東急池上線の五反田駅からアクセスできる高台の高級住宅街です。
Q3. 島津山と池田山の関係は？
どちらも城南五山に数えられる隣り合ったエリアで、ともに大名家ゆかりの最高級住宅街です。島津山が東五反田1・3丁目、池田山が東五反田4・5丁目付近にあたります。
Q4. 清泉女子大学と島津山の関係は？
清泉女子大学は旧島津公爵邸の跡地に建っています。本館はコンドル設計の洋館を受け継いだもので、島津山の歴史を今に伝える象徴的な存在です。
島津山｜まとめ
📌 この記事のまとめ
- 島津山の2026年坪単価は約830万円（前年比2桁上昇）
- 薩摩・島津公爵家の邸宅跡に由来する格式
- 城南五山の中心的存在で池田山と隣り合う
- コンドル設計の洋館が残る清泉女子大学が象徴
- 好立地と静けさを両立し資産価値が安定
島津山の価値は、薩摩・島津家ゆかりの格式と、高台の静けさ・歴史的な街並みにあります。池田山と並ぶ城南五山の中心として、凛とした品格を保ち続けています。
同じ城南五山の池田山とあわせて読むと、この地域の魅力がより深く見えてきます。ぜひ他のエリア分析記事もご覧ください。
今回も最後までご覧いただきありがとうございました🙇♀️
▼ 参照リンク（一次情報）
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免責事項
本記事は一般的な情報提供を目的としており、投資判断や不動産取引に関する助言を目的とするものではありません。掲載する地価・坪単価は国土交通省の公表データに基づく参考値であり、実際の取引価格は物件の条件により異なります。個別の不動産取引については、宅地建物取引士等の専門家にご相談ください。